北京，2023年11月16日 - 享誉全球的房地产服务及咨询公司戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院于今日发布《中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告》第四期，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。

本期调研延续了以往的研究思路，以问卷的形式邀请业内40余家领先的不动产投资专业机构与行业专家参与调研。调研报告通过不同维度分析了受访者对于不同城市零售资产在大宗交易市场中对于资本化率的专业判断，并参考新加坡、中国香港REITs收购内地零售物业时公开披露的交易信息，为零售不动产大宗交易及公募REITs资产定价提供了一份参考基准。

新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易集中在一线、新一线城市

2019年以来，中国香港REITs内地零售物业收并购/上市交易共6单，大宗交易主要集中在2019年、2021年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单，大宗交易主要集中在2019年、2020年。凯德中国信托为新交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。

零售物业投资关注度明显提升，购物中心最受投资人欢迎

从城市维度来看，北京、上海零售不动产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；关注度最高的前6名新一线城市分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安，而杭州、成都稳居非一线城市关注度首批位；受经济形势不确定性等多重影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资目的地以降低投资风险。

从资产类型来看，投资关注度按业态排名：购物中心＞社区商业＞奥特莱斯＞百货商场。购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交易流动性相比其他细分业态更高。

一线城市投资人要求购物中心资本化率均有所抬升，投资者多持有谨慎观望态度

北京、上海、深圳核心区购物中心的资本化率在一线城市中较接近，分别为4.5%-5.3%、4.6%-5.4%、4.6%-5.4%；广州核心区购物中心资本化率为4.8%-5.6%，同城市中非核心区的项目资本化率比核心区高出约30-50bps。新一线城市购物中心的资本化率为5.1%-6.8%。

消费基础设施REITs推出有望提振信心

与处在加息通道的海外市场相比，中国内地保持较低融资成本优势，中国央行贷款市场报价利率（LPR）持续下降，五年期贷款市场报价利率降至4.2%的历史新低。低利率环境吸引人民币基金，如国内险资，加大对不动产投资的配置。虽降息有利于提振经济修复预期，但投资人短期内仍持观望情绪，同时，针对不同城市级别，投资者对低线城市表达更谨慎的投资态度。

戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示：“公募REITs在国内的发展逐渐成熟，年初国家发改委发布的236号文中也首次将消费基础设施纳入REITs试点范围。随着经营情况向好，以及退出路径更加多元化，投资人对零售类资产的投资关注度显著提升”

戴德梁行北京公司负责人、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“我们希望在中国内地基础设施REITs市场快速扩容之际，通过研究分析不动产大宗交易最新市场状况，揭示REITs底层资产定价逻辑和规律，为基础设施REITs市场及长期健康发展提供有益的参考借鉴。”

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示：“消费基础设施REITs的推出，促进了非一线城市零售不动产打开退出通道，投资人对新一线城市零售投资机会关注度显著提升。”

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