21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道 

继推行“房票”制度后，广州城中村改造再上新的台阶。

2023年11月22日，广东省广州市人大常委会发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿・征求意见稿）》（下称“意见稿”），向社会各界公开征求意见，拟于12月下旬进行第三次审议并交付表决。

意见稿主要从改造方式、资金来源、征地程序、产业承接等多个方面提出基本原则。

意见稿还显示，立法目的在于满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量。

这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个即将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

11月24日，《广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》发布，其中也提到鼓励民间投资参与城中村改造，鼓励和引导民营企业发挥业态策划、产业导入等优势，积极创新改造模式，高效综合利用土地资源，加快城中村改造，稳步推进城市更新，推动区域发展能级提升。

广州作为城中村密集的一线城市，其在城中村方面的工作规划，对全国城中村改造工程也有一定启示。

全国首个城中村改造立法

广州作为首座出台专门针对城中村改造的地方性法规条例的城市，有着现实基础。

根据中国人民大学公共管理学院副教授王洁晶统计的数据，目前广州市共有1024个村(包括部分改居的村中，有425个被识别为城中村）。

这几年来，广州的城中村推进也有条不紊，走在全国的前列。

在《广州市城市更新专项规划（2021―2035年）》（下称《专项规划》）中，广州的目标是，规划至2025年，广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。规划至2030年及至2035年，分别累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）、300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

这就意味着，在未来较长的一段时间，城中村改造将是广州城市更新的重点工作领域，这为广州此次立法探索提供了先决条件。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，广州城中村改造多年，但是由于过去改造速度整体偏慢，当前出台意见稿，一方面是为了加快推进城中村改造，促进产业转型升级，加快城市经济发展；同时也将释放住房需求，有利于加快房地产库存的去化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，虽然广州已经采取不少措施推动城中村改造，但仍存在很多挑战。城中村改造是一项系统工程，涉及民生、经济、社会等发展，涉及的经济利益主体关系复杂，部分村还存在历史遗留问题，处置起来难度比较大。早期的城中村改造由开发商主导，遇到实际问题后，很多配套的规划难以落地，投入资金也难以平衡，进而引发系列问题。

“现在进行城中村改造立法，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，整个城中村改造的民生属性就能落地，这是非常关键的。”李宇嘉直言。

提高意见征询效率

此次意见稿中，最为受到外界关注的主要是广州对启动改造的条件、征收补偿标准等进行了明确。

意见稿指出，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

在此之前，广州城中村意愿表决需要村民大会80%同意才能启动改造，假若意见稿正式落实，意见征询这一步骤将有望提高效率。

李宇嘉指出，相比之前，意见稿改造意愿征集的比例下降了13%左右。此外，不服补偿方案的可以走合法程序提起诉讼。若在法定期限内不诉讼又不按照补偿交出土地的，区政府可责令其交地，拒不执行的，可申请法院裁定。

在征收补偿标准方面，意见稿规定，征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。

实际上，在意见稿发布之前，广州在《专项规划》中已经提到，“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

“房票安置机制”，指的是将相应的安置补偿权益货币量化，由征收实施单位开具“房票”核发给选择货币补偿的被征收人用于购买区域范围内市场商品房或安置房。

这是第一座提及房票安置的一线城市。值得留意的是，此次在意见稿中并未提及“房票安置”，据21世纪经济报道记者多方了解，这并不意味着广州暂缓探索房票安置机制，而是法定条款中并不会对征收赔偿条件作具体要求。

作为先行先试的一线城市，广州的经验未来将有望在其他一线城市及重点二线城市推广。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，广州市城中村改造条例若真正落地，意味着全国超大特大城市城中村改造工作迈出了重要一步。广州这一举措或将起到一定的引导示范作用，未来其他一二线城市规范化城中村改造工作也有望逐步启动。

“城中村改造是向房地产新模式转型的重要探索，预计2024年超大特大城市城中村改造将是房地产市场发展的重要主线。”关荣雪表示。